Kedves Kérdező ! A Polgári törvénykönyv rendelkezése értelmében bérleti szerződés megkötésére a tulajdonos, illetőleg a haszonélvező jogosult. Amennyiben csak ezt a szabályt néznék, a szerződés érvénytelen és a szerződés megkötése előtti állapotot kell helyreállítani. A kifizetett bérleti díj 5 évre járna vissza, figyelemmel az elévülési időre. Azonban a Ptk. a bérleti szerződésnél ettől az általános szabálytól eltérő, speciális szabályt tartalmaz, a bérbeadő szavatossági kötelezettsége kapcsán: A 424. § (1)- (2) bekezdése tartalmazza a bérbeadó szavatossági kötelezettségét: A bérbeadó - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett az azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. A bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a szavatosságra az eladónak a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságára irányadó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő elállás helyett azonnali hatállyal felmondhat. A szerződéstől a feniek alapján nem lehet elállni, aminek az a jogkövetkezménye, hogy a bérleti díj 5 évre visszamenőleg jár, hanem csak azonnali hatállyal lehet megszüntetni a szrződést, ami azt jövőre nézve szünteti meg a kifizetett díjak nem járnak vissza. Azonban, ha kára származott ebből, hogy a bérbeadó nem tulajdonos, a Ptk. 339. §-a alapján kártérítést követelhet.

tisztelettel:
Dr. Tóth Edina
drtothedina@onlinejogasz.hu